「かぼちゃの馬車」関連報道に見る、サブリース契約の罠(わな)

　「かぼちゃの馬車」事業を展開していたスマートデイズ社は、「かぼちゃの馬車」をローンで購入するオーナーとの間で、30年間一括で借り上げて家賃保証するという内容のサブリース契約を結んでいた。

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　海外との取引が盛んになりかけた黎明期に、「アメリカは契約社会だ、契約書の内容には十分注意しなければならない」ということが言われた。契約書に記載されていることは守らなければならない。いい加減に読み飛ばしていると契約の履行を迫られて、とんでもない目にあうぞ。そんな感覚を今も引き摺っているのだろう。まさか、契約書の内容があっさりと反故にされるとは、考えもしなかったに違いない。

　「かぼちゃの馬車」のオーナーになったのは、大企業に勤める社会的な信用力が高いサラリーマンが多く、将来の生活の基盤を支える収入の柱として、安定した賃料収入を期待していた。1棟1億円前後の高額な買い物であり、いかにエリートサラリーマンと言えども、容易に決断できる金額ではないが、「30年間一括で借り上げて家賃保証もするから、返済の心配はない」、「シェアハウスの管理等雑務はスマートデイズ社が行うので、管理上の心配もない」という説明に心を動かされ、「いい物件は早い者勝ちですよ」という囁きに突き動かされて、衝動的な契約に至ったという告白談を見た。

　借地借家法という法律がある。従来店子（借家人）の立場が非常に弱く、大家（賃貸人）の横暴が目に余ったことから、借家人の保護を手厚くするために制定されたが、この借地借家法にサブリース契約の当事者を当てはめてみると、横暴が懸念された大家に該当するのはサラリーマンを稼業とするオーナーで、弱い立場が懸念されていた借家人はスマートデイズ社（業者）となる。信じられないことに、不動産取引のプロである業者の立場が保護され、法的知識に疎い素人のことは顧みられないのだ。

　サブリース契約が不動産賃貸契約であり、借地借家法の適用対象であることは最高裁のお墨付きでもあり、「建物の賃料が経済事情変動で不相当となった時、契約の条件にかかわらず当事者は将来の賃料の増減を請求できる」という定めが適用される。弱者を保護してくれると思っていた法律が、弱者の足元をすくうとは、罠のようなものだ。

　一般的に賃貸住宅は建設当初の真新しい時期が最高の稼ぎ時であるが、経年劣化が進み周囲に新しい賃貸住宅が建設されると、次第に競争力を失い賃料の引き下げで対抗する例が多い。おまけに長年の風雪に晒され、多様な入居者の気ままな利用方法により、修理修繕の費用も年々増大していく。つまり完成直後に最高の賃料収入が見込めるがその後は逓減していく宿命にある。高度成長期のような爆発的な人口の流入が再現するのであれば例外的に賃料の上昇が見込めるが、今の日本にそんな期待を抱かせる余地はない。つまり、家賃保証をするというビジネスモデルは、そもそも成り立たないと考えなくてはならなかったのだ。

　3月27日、物件のオーナー13人はスマートデイズ社などに、計2億円の損害賠償を求める訴えを東京地裁に起こしたと伝えられた。裁判の行方を詮索しても始まらないが、「かぼちゃの馬車」一棟が1億円前後と伝えられているので、オーナーが13人であれば借入総額は少なくとも13億円前後に及ぶ筈だ。全面勝訴を勝ち取っても残される多額の債務をどうするかという道筋は、提訴する時点で既に霧中である。（記事：矢牧滋夫・記事一覧を見る）