【不動産大手・銘柄診断】三井不動産は東日本震災の影響が一巡

■東日本震災の影響一巡、分譲事業の営業利益４０％の大幅伸長

　　三井不動産 <8801> は１３年３月期連結業績見通しについて、売上高が前期比９％増の１兆４６００億円、営業利益が同７％増の１３５０億円、経常利益が同６％増の１０９０億円、純利益が同１０％増の５５０億円としている。

　　特別損益ではネット１００億円の損失見込みだが、分譲事業の大幅増益が全体を押し上げる模様だ。予想ＥＰＳ（１株利益）は６２円６２銭、年間配当は２２円（第２四半期末１１円、期末１１円）としている。なお１３年３月期からＳＰＣ連結に関する会計基準の変更を早期適用する。

　　セグメント別営業利益（連結消去前）見通しは、賃貸事業が前期比２％増の９８０億円、分譲事業が同４０％増の２２０億円、マネジメント事業が同４％減の３３０億円、子会社の三井ホームが同１５％増の４８億円、その他事業が０億円（前期は８億円の赤字）としている。

　　賃貸事業では、新規開業の「三井アウトレットパーク木更津」や「ダイバーシティ東京」が寄与する模様だ。分譲事業では、東日本大震災の影響が一巡して分譲の戸数増加と利益率改善を見込んでいる。住宅分譲戸数は前期比４８４戸増加の５８００戸（うちマンションは同３８８戸増加の４９００戸）の計画である。

　　マネジメント事業については、個人向け仲介取引件数やプロパティマネジメント（施設運営・管理・清掃・保守業務等）受託物件の増加を見込むが、ファンド組成に伴うアセットマネジメントフィーを計上するため、営業減益見込みとしている。

　　賃貸事業の空室率の推移を見ると、単体ベースの首都圏オフィス空室率は、０７年３月期末が１．６％、０８年３月期末が１．３％、０９年３月期末が２．５％、１０年３月期末が３．９％、１１年３月期末が４．０％、１２年３月期末が４．４％となった。市場平均に比べて低水準とはいえ上昇傾向である。

　　連結ベースの全国商業施設空室率は、０７年３月期末が０．５％、０８年３月期末が０．３％、０９年３月期末が０．８％、１０年３月期末が１．１％、１１年３月期末が１．３％、１２年３月期末が０．４％となり、引き続き低水準を維持している。

　　個人向け住宅分譲の営業利益率は、０７年３月期が９．４％、０８年３月期が１１．４％、０９年３月期が６．７％、１０年３月期が３．８％、１１年３月期が３．１％、１２年３月期が４．０％となり、改善傾向である。１３年３月期は５．０％の計画である。

　　なお、１２年３月期末の有利子負債は１兆７４３４億円となり、１１年３月期末比３３億円増加した。Ｄ／Ｅレシオ（有利子負債／自己資本）は１．６２倍で同０．０９ポイント低下した。

■２６週船を下回り軟調、ＰＥＲ、利回りに割安感ない

　　株価の動きを見ると、３月１４日の年初来高値１６８３円から反落し、足元では１２００円近辺まで下落している。週足ベースで見れば２６週移動平均線を割り込んで軟調展開となっている。

　　足元の株価水準を指標面で見ると、１３年３月期会社予想ベースの連結予想ＰＥＲは１９～２０倍近辺、予想配当利回りは１％台後半、１２年３月期連結ＢＰＳ（１株当たり純資産１２２７円５４銭）ベースの実績ＰＢＲは１倍近辺の水準である。需給面では信用倍率（５月１１日時点）が３倍台である。

　　足元の１２００円近辺まで下落しても、指標面では割安感が台頭しない。当面は下値固めが必要で、１１年秋の安値圏１１００円近辺が意識される可能性もあるだろう。また、反発には市場全体の地合い改善も必要なだけに、再度のサプライズ追加緩和などの支援材料が欲しいところだろう。（情報提供：日本インタビュ新聞社＝Ｍｅｄｉａ－ＩＲ）

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