【最新オフィスマーケットレポート発表】オフィス空室率・潜在空室率 7ヵ月連続の低下

募集賃料 上昇傾向が継続



三幸エステート株式会社（本社：東京都中央区、取締役社長：福島正二郎）は、2025年9月度の東京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）および全国6大都市（東京、札幌、仙台、名古屋、大阪、福岡）の大規模ビル※1のマーケットデータをまとめた「オフィスマーケット2025年10月号」を公表します。
※1：大規模ビル＝1フロア面積200坪以上の賃貸オフィスビル
※調査時点：2025年9月末現在および各年12月31日時点

[画像1: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/118399/593/118399-593-ce21728d70c27cf4b840114b6cdabdb4-1367x299.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]


[画像2: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/118399/593/118399-593-1cbbaa54e2ac5f0536f6e2eda9ebfcbb-1680x246.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]


※本リリース・公表データは次のURLからもご覧いただけます https://www.sanko-e.co.jp/data/





東京都心5区 大規模ビル 空室率＆潜在空室率
空室率・潜在空室率 7ヵ月連続の低下 需給バランスは引き締まり傾向
空室率は前月比マイナス0.26ポイントの1.45％となった。新築ビルや湾岸エリアのビルで大口の空室が消化され、主な低下要因となっている。潜在空室率は前月比マイナス0.27ポイントの3.05％となり、2020年5月以来の2％台が目前に迫っている。空室率・潜在空室率ともに7ヵ月連続で低下し、需給バランスは引き締まり傾向にある。


＜空室率＆潜在空室率＞
[画像3: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/118399/593/118399-593-ecb6c2723912c93c3455cb85979ab1f2-1540x1120.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]






東京都心5区 大規模ビル 募集賃料＆募集面積
募集賃料 上昇傾向が継続 22ヵ月連続で前月比上昇・横ばい
募集賃料は22ヵ月連続で前月から上昇または横ばいとなり、上昇傾向が継続している。都心部の主要エリアでは募集床の品薄感が強まっていることから、複数の引き合いが集まる区画では募集条件を上回る賃料で成約に至るケースが散見される。加えて、選択肢が限定的なため移転を見送る事例も増えている。


＜募集賃料＆募集面積＞
[画像4: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/118399/593/118399-593-a71b7592d0e1d84101ee22e758a57f27-1620x1120.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]





東京都心5区 大規模ビル ネット・アブソープション&新規供給
8期連続の需要超過
ネット・アブソープション（吸収需要）はオフィス需要の指標であり、一定期間におけるテナント入居面積（稼働面積）の増減を表す。直近2025年第3四半期の吸収需要は約8万坪の高水準となった。需要が新規供給を上回る需要超過は、8期連続となっている。


＜ネット・アブソープション&新規供給＞

[画像5: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/118399/593/118399-593-1ef9592d00a699415c34ce7c3cf5529c-3808x1152.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]



アナリストの視点
新築ビルへ移転するテナントの二次空室が予想したほどは発生していない。定量的な把握は難しいものの、旺盛な館内増床の需要が要因にあると考えられる。その背景には移転先の不足に加えて、建設業界における資材価格の高騰と人手不足の深刻化がある。移転時の内装設計や入居前工事、原状回復工事等に要する期間の長期化および費用の増加が、館内増床へのニーズを高めている。(市場調査室　今関豊和・津田宏美)





＜空室率の推移（6大都市 大規模ビル）＞
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＜募集賃料の推移（6大都市 大規模ビル・主要駅前地区）＞
[画像7: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/118399/593/118399-593-8bc107ceb9c375a41bece0bfb38c06e3-1680x1164.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]






[画像8: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/118399/593/118399-593-f6c84e530b6506504148131297623b61-2186x1178.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]


三幸エステートHP：https://www.sanko-e.co.jp/



三幸エステート株式会社について
三幸エステート株式会社（1977年5月17日設立）は、企業のオフィス戦略を総合的にサポートしています。最適なワークプレイスの検証・提案から、賃貸オフィスビルの選定サポートと仲介、プロジェクト遂行に不可欠なマネジネント機能の提供まで、オフィスに関するあらゆるニーズに幅広くお応えしています。

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