【アナリスト水田雅展の銘柄分析】アーバネットコーポレーションは好業績見通しを評価して13年5月高値目指す

　投資用マンションのアーバネットコーポレーション <3242> (JQS)の株価は4月3日に377円まで上伸した。13年7月385円以来の高値水準だ。好業績見通しを評価する流れに変化はないようだ。低PERや高配当利回りに依然として割安感があり13年5月高値560円を目指す展開だろう。なお5月7日に15年6月期第3四半期累計(7月～3月)の業績発表を予定している。

　東京23区で投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。15年3月には子会社アーバネットリビングを設立した。グループ全体の発展を目指して戸別分譲事業、マンション管理事業、賃貸事業を展開する。

　REIT、ファンド、海外投資家の参入などで投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛だ。日銀の異次元金融緩和、20年東京夏季五輪、脱デフレ、そして日本経済再生の流れも追い風となる。

　土地価格上昇と建設コスト上昇によって売上総利益率が低下傾向を強めるという事業環境に対して、投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化、川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策を強化している。

　海外投資家への直接分譲については、14年7月に売買契約を締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」(15年2月末竣工、15年6月期売上計上予定)が第一弾となり、14年11月には投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」(16年3月末竣工、16年6月期売上計上予定)の売買契約も締結した。

　そして15年2月には、投資用ワンルームマンション「東邦大学前プロジェクト(仮称)」(マンション部分74戸、店舗1店)の売却を発表した。海外投資家への直接分譲で、売却価格は前期(14年6月期)売上高の10%相当額以上としている。

　今期(15年6月期)の業績(非連結)見通し(2月16日に2回目の増額修正)は売上高が前期比12.6%増の118億円、営業利益が同34.9%増の16億円、経常利益が同33.2%増の13億20百万円、そして純利益が同11.4%増の8億50百万円としている。

　配当予想(2月16日に2回目の増額修正)は配当性向約30%を目標として、同1円増配の年間13円(第2四半期末5円、期末8円)としている。

　今期の売上計上を想定していなかった15年5月竣工物件の店舗部分が6月に売上計上されることになり、原価や販管費を精査したことも利益増額に寄与する。

　株価の動き(2月4日付で貸借銘柄)を見ると、水準切り上げの動きが続いている。4月3日には377円まで上伸した。13年7月385円以来の高値水準だ。好業績見通しを評価する流れに変化はないようだ。

　4月3日の終値377円を指標面で見ると、今期予想PER(会社予想のEPS40円79銭で算出)は9～10倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間13円で算出)は3.5%近辺、そして前期実績PBR(前期実績のBPS153円34銭で算出)は2.5倍近辺である。

　日足チャートで見ると25日移動平均線、週足チャートで見ると13週移動平均線がサポートラインとなって強基調の形だ。9～10倍近辺の低PER、3%台の高配当利回りに依然として割安感があり、13年5月高値560円を目指す展開だろう。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media-IR)

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