インテリックス Research Memo（1）：20年5月期はリノヴェックスマンション販売が回復、新規事業育成にも注力

*15:31JST インテリックス Research Memo（1）：20年5月期はリノヴェックスマンション販売が回復、新規事業育成にも注力
■要約

インテリックス<8940>は中古マンションをリノベーション（再生）してから販売するリノベーションマンション事業の先駆け的企業で業界最大手。また新規事業として、2016年5月期よりアセットシェアリング事業（不動産小口化販売）、2017年5月期からリースバック事業をそれぞれ開始するなど、事業ポートフォリオの多様化を進めている。

1. 2019年5月期業績実績
2019年5月期の連結業績は、売上高が前期比15.0%減の36,981百万円、営業利益が同7.2%増の1,672百万円となった。主力のリノヴェックスマンションの販売件数が前期比18.1%減の1,187件と落ち込み6期ぶりの減収に転じたものの、利益面では高収益なその他不動産物件の売却を進めたことで3期ぶりに増益に転じた。リノヴェックスマンションについては、首都圏での競争激化に加えて中古マンションの市況過熱感から、仕入活動を慎重に進めたことも販売減の要因となった。ただ、売上総利益率については、適正価格での仕入と販売期間短縮に取り組んだことにより、前期の11.2%から12.8%と5期ぶりの上昇に転じている。

2. 2020年5月期業績見通し
2020年5月期の連結業績は、売上高が前期比14.1%増の42,182百万円、営業利益が同30.4%減の1,164百万円と増収減益を見込んでいる。リノヴェックスマンションの販売件数が前期比13.7%増の1,350件と回復に転じるほか、「アセットシェアリング」シリーズ（不動産小口化販売）等の販売増を見込んでいる。リノヴェックスマンションについて営業体制の強化や新たな仕入施策等に取り組むことで、首都圏、地方エリアともに仕入件数を増やし、売上げを拡大する計画となっている。一方、利益面では、販売費や人件費、新規事業への先行投資などで合わせて約6億円の費用増を見込んでおり、減益に転じる見通しだ。同社は新規事業としてクラウドファンディングによる不動産投資プラットフォーム「X-Crowd」を立ち上げ、1口1万円からの少額募集による不動産投資商品を販売していく予定にしており、将来的に提携先企業の販売物件を「X-Crowd」を通じて販売していくことも視野に入れている。

3. 今後の成長戦略
今後の成長戦略としては、フロービジネスとストックビジネスを組み合わせたハイブリッド型の事業構造に転換し、収益ポートフォリオの多様化を進めていくことで、安定性を高めながら収益拡大を目指していく考えだ。フロービジネス（リノヴェックスマンション、アセットシェアリング、その他不動産等の販売事業）は景気動向に影響を受けるものの、ストックビジネス（保有不動産物件の賃貸収入、アセットシェアリング物件の運営管理収入等）の積み上げと収益ポートフォリオを多様化することで、安定した収益基盤を構築する。特に、アセットシェアリング事業やリースバック事業、2019年から開始するクラウドファンディング事業については、注力事業として積極的に展開していく方針となっている。

4. 株主還元策
同社は配当方針として、目標配当性向（連結ベース）で30%以上を目安としている。2020年5月期は減益見込みのため、1株当たり配当金で前期比12円減配の22.0円（配当性向39.2%）となるものの、自己株式の取得（上限45万株、3億円、期限は2019年11月22日）を同時に発表しており、自己株式取得と合わせた総還元性向では約100%となる。

■Key Points
・リノヴェックスマンションの販売減をその他不動産事業でカバーし、2019年5月期は減収増益に
・2020年5月期は先行投資費用等により減益となるものの、リノヴェックスマンション販売は回復に転じる見通し
・ハイブリッド型ビジネスへの構造転換により、収益の安定性を高めながら成長を目指す方針

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲）《SF》