アンビション Research Memo（1）：主力のサブリース事業では23区に特化し高い入居率を確保

*15:00JST アンビション Research Memo（1）：主力のサブリース事業では23区に特化し高い入居率を確保
■要約

AMBITION<3300>は、都心で若年層向けマンションのサブリース事業を中心に不動産関連サービスを展開する急成長企業である。主力はサブリース（転貸）事業※1であり、「かりあげ王」のブランドで展開する。「不動産SPA」のコンセプトのもと、賃貸仲介事業「ルームピア」「バロー」、売買事業※2「かいとり王」、開発事業「ADAM」などを通じて、顧客の様々なライフステージに適応する事業を行っている。

※1 サブリース（転貸）事業は、同社では「プロパティマネジメント事業」の一部である。
※2 売買事業は、同社では「インベスト事業」の一部である。

1. 事業概要
主力はプロパティマネジメント事業であり、特に東京23区のDINKS・単身者向けマンション・デザイナーズマンションなどを借り上げてサブリース（転貸）する点に特徴がある。サブリース戸数は2017年9月末時点で8,920戸（前期比19.1%増）と順調に伸ばした。全社売上高の84.8%を占める。賃貸仲介事業は、首都圏17店舗において自社物件を始めとする賃貸物件の仲介を行っており、サブリース（転貸）事業を援護する存在だ。また、首都圏の中古マンション流通の活況を背景に、購入・リノベーション・入居率向上・売買を行うインベスト事業も業績は補完する存在だ。

2. 業績動向
2018年6月期第1四半期の連結業績は、売上高が前年同期比19.8%増の3,315百万円、営業利益が-50百万円（前期は-90百万円）、経常利益が-53百万円（前期は-95百万円）、親会社株主に帰属する四半期純利益が-41百万円（前期は-57百万円）と増収とともに各利益の赤字は減少した。主力のプロパティマネジメント事業におけるサブリース戸数が8,920戸（前年同期比19.1%増）と順調に伸び、入居率も93.8%（前年同期は90.1%）と好調に推移し増収に寄与した。費用面では、売上原価及び販管費が増加したが、売上げの伸びがそれを上回った。

3. 業績見通し
2018年6月期通期の連結業績は、売上高が前期比51.4%増の22,070百万円、営業利益が同73.4%増の505百万円と上方修正された。主力のサブリース事業は、期初の計画どおり10,000戸（前期比15%増）を計画しており成長をけん引。2017年10月から(株)ヴェリタス・インベストメントを連結した分、業績は上方修正された。現状は抑え目の予想となっているが、今後の統合効果の精査により、売上高及び各利益はさらに上方修正される可能性も高い。

4. 成長戦略
同社は、2017年10月3日に投資用デザイナーズマンションを開発・販売するヴェリタス・インベストメントの全株式を取得することを発表した。ヴェリタス・インベストメントは、高付加価値で個性的なマンションを手掛けるプロ集団として定評があり、東京 23 区のプレミアムエリアと呼ばれる地域を中心に投資用マンションの開発及び販売の実績がある。同社とヴェリタス・インベストメントは以前から、ヴェリタス・インベストメントが開発したマンションの約半分を同社がサブリースするという関係を築いてきており、そもそも事業の親和性は高い。

ヴェリタス・インベストメントの売上高は8,410百万円（2016年9月期）、経常利益は388百万円（同）。株式の取得価額は3,478百万円。株式取得にかかる資金は、金融機関からの借入、過去に調達した資金を支払原資とする。今回のM&Aにより、同社は不動産の開発・販売から管理・リーシングまでの一気通貫サービスを提供できる、売上高200億円を超える不動産グループとなる。

■Key Points
・首都圏特に23区内に特化し高い入居率を確保。電力と保険での追加収入に期待
・2018年6月期第1四半期は主力のサブリース事業が順調に推移し増収、利益改善も進む
・投資用デザイナーズマンション開発・販売のヴェリタス・インベストメントの全株式を取得

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫）《TN》