ＡＤワークス Research Memo（8）：収益不動産残高の積み上げで賃料収入を拡大

*16:55JST ＡＤワークス Research Memo（8）：収益不動産残高の積み上げで賃料収入を拡大

■成長戦略

（2）ストック型フィービジネス事業の強化

エー・ディー・ワークス<3250>では収益の拡大と同時に安定化も進めていくため、ストック型フィービジネスの強化も進めていく方針だ。現在、同事業の柱となっている賃料収入に関しては、収益不動産残高の積み上げを図っていくことで拡大を進める。保有不動産残高は9月末で6,457百万円、2014年3月末で8,000百万円を見込んでいるが、2016年3月末段階では14,000～14,500百万円程度を目標としていくとみられる。同水準に達すれば、賃料収益だけで715百万円（賃料収入1,100百万円×賃料収入利益率65%）となり、同社の販管費の大半を賄える計算となる。同社の場合、賃料収入の対象となる物件は販売物件でもあるため、いずれは販売されるが、販売して得た収入で次の不動産物件を購入するので、トータルでみれば保有不動産の積み上げは経営基盤の安定化につながると言えよう。

また、PM事業にも注力していく。同社が保有する収益不動産を売却した後、引き続き賃料徴収や建物の維持・管理など不動産オーナーにとっては面倒な業務を代行していくことで、オーナーとの長期的な関係を構築しリピート需要の獲得にもつながるためだ。

通常、中古マンションでは10年に一度、修繕工事が必要となるので、売買のタイミングの時期にもあたる。現在、PMサービスを行っているオーナー数は130人いるが、このうち約半数が10年ごとに物件を売却し、新たな物件を購入したとすると、年間で既存オーナー分だけで約2,000百万円の売上（6.5人×300百万円）が期待できることになる。同社はPMサービスだけでなく、税務対策や相続対策など関連するコンサルティングサービスも行っている強みを活かして、既存顧客との関係をより一層強固なものとし、生涯取引につなげていきたい考えだ。これが今後、同社が注力しようとしているCRM戦略となる。

2020年には東京オリンピックの開催が決定し、首都圏における人口流入と景気の拡大が予想されるなかで、同エリアで事業を展開する同社にとっては、追い風が続くこととなろう。ブルーオーシャン型と呼ばれるオンリーワンのビジネスモデルによって、競合の少ない得意領域における事業規模の拡大を進めながら、景気変動に左右されない安定した経営基盤の確立、並びに新規領域への展開を図っていくことで、業績は飛躍期に入っていくものと予想される。

（執筆：フィスコ客員アナリスト 佐藤譲）《FA》